无锡市房屋改变使用用途安全检测(专业检测机构）

屋顶改造荷载检测鉴定——规范相关荷载的规定：

承载力计算：所承重的楼层或者结构上的静荷载和活荷载的总和。

楼板荷载标准值：

2.1 面层恒载取值：

（1）楼层面层荷载： 1.2 KN/M2。板底抹灰或吊顶：0.4 KN/M2。

（2）上人屋面及露台(板**+板底）：3.5 KN/M2。

（3）坡屋面恒载(板**+板底、斜向）2.5 KN/M2。 坡屋面恒载换算成水平投影面时，应按坡度计算，如：屋面起坡30°时，q恒＝2.5／cos30°=2.9 KN/M2 ；屋面起坡45°时，q恒＝2.5／cos45°=3.5 KN/M2

（4）楼梯面层荷载：0.6 KN/M2   楼梯板底抹灰：0.4 KN/M2

2.2活荷载取值：

（1）厅、卧室、户内走廊2.0 KN/M2，

（2）厨房、卫生间：2.0 KN/M2，

（3）阳台：2.5 KN/M2。

（4）公共楼梯（含平台）3.5 KN/M2。 

（5）户内楼梯（含平台）2.0 KN/M2。

（6）上人屋面及露台：2.0 KN/M2。

（7）不上人屋面：0.7KN/M2。

《建筑结构荷载规范》规定，一般的民用建筑活荷载取2.0kN/m^2，也就是一平方活荷载是200kg，计算楼板承载力的时候，这个荷载还要乘以一个荷载分项系数，一般取1.4。

屋顶改造荷载检测鉴定——常见的屋顶花园改造项目：

安全是开辟屋顶农场的重要前提，屋顶承重荷载问题尤为关键。

1、屋顶承重荷载由静荷载和动荷载组成。静荷载是屋面构造层、绿化构造层、植被层等所产生的屋面荷载。动荷载指由积雪和雨水回流、人员走动及建筑物修缮等工作所产生的屋面荷载。

2、在种植菜园之前应先了解屋顶的承重荷载，不能盲目栽种。一般能上人的钢筋混凝土楼顶承重荷载为150公斤/平方米 ，松散的种植土每立方米重量在1吨至1吨半左右。也就是说 ，土层厚度达到15厘米左右便达到了屋顶荷载的极限。所以，种植土较好选用质地轻盈的基质，营养环保。武汉哈哈农场*的**营养栽培土，富含有丰富的**质、腐植酸、少量维生素、微量元素等。不仅满足植物生长需求，而且轻质疏松，具有很好的渗透性、蓄水能力和空间稳定性。

3、其次，做好防水排水措施。防水排水是屋顶绿化的关键，故在设计时应按屋面结构进行多道防水设施，做好防排水构造的系统处理。各种植物的根系均具有很强的穿刺能力，为防止屋面渗漏，应先在屋面铺设具有阻根功能的防水材料。

4、防水层施工完成之后，应进行24小时蓄水检验，经检验无渗漏后，在其上再铺设排水层，排水层可用塑料排水板、橡胶排水板、PVC排水管组成。

5、排水层上放置隔离层，其目的是将种植层中因下雨或浇水后多余的水及时通过隔离层过滤后排出去，以防植物烂根，同时也可将种植层介质保留下来，以免流失。隔离层可采用重量不**250g／m2聚酯纤维土工布或无纺布。较后，在隔离层上铺置种植层。

房屋用途改变检测鉴定——房屋用途改变的现状
房屋用途既然是在房屋建筑前就规定了的，那么，建筑好的房屋在交付使用后理所应当的必须按照规定的使用用途来用。但是，总有一些业主的房屋的使用用途要在使用过程中发生改变，改变的原因在于利益的驱动，即为了获取比房屋原使用用途更多的既得利益。房屋用途改变的类型可概括为两大类，一类为“住宅改商用”；另一类为“他用改住宅”。
1.1“住宅改商用”
所谓“住宅改商用”,是指业主将住宅用途的房屋改作商业性经营用房?“住宅商用”现象的产生与我国经济的发展历程密切相关,在我国刚刚开始**的年代,经济尚不发达,就居住状况而言,当时的主要矛盾是解决住宅紧张问题,住宅一般不会另做他用;但随着我国社会经济的发展和城市化进程的加快,人口越来越密集,附带性的商业需求随即产生。特别是在鼓励个体私营经济发展政策的指引下,人们的经商意识得到了普遍的增强，临街的底层住宅，临近商业区的房屋，便利于从事经营业、加工业、服务业的房屋开始进入有经商意识人们的视野，或是将自有的住宅予以改造，或是租来别人的住宅予以改造，或是买来别人的住宅予以改造，使得“住宅商用”逐渐成为我国城镇社会生活中的普遍现象。如现在城市临街的一楼，几乎都由住宅改为饿商业房
1.2“他用改住宅”
1.2.1“商用改住宅”。这一现象以楼市价格不断攀升的近些年较为多见，有的是把老的商业用房改成住宅来卖，有的是将新建的商业用房改走住宅路线销售。如上海禹洲金桥**大厦，以楼层挑高5.2 米，可改建成复合住宅作为卖点，售价1.4 至2.1万元/ 平方米，结果房子卖得很红火。把商业用房当住宅卖，存在不少“硬伤”。售楼经理承认，由于是1996 年获批的土地，按商用房50 年的有效期，2046 年产权将到期。商用房的契税也比较高，为3%；物业管理费、公用事业费等偏贵，物业管理费为6.8 元/ 平方米/ 月，水、电、燃气费用均**普通住宅。商业用房不能给业主落户口，不适合于只有一套房产的购房者。

1.2.2“科用改住宅”。一些用于科研的用地被开发商建成房屋后，以经济适用房、商住公寓、别墅、普通住宅等名义销售。开发商之所以“科改住”，是因为科研用地的土地出让价格、税费等运营成本明显**住宅用地。如尚城的开发商为北京中天华瑞科技发展有限公司，这个地块是中天华瑞于2007 年2 月1 日拿下的，规划用途为科研，土地出让年限为50 年，总地价为3554.8 万元，折合楼面地价为科研320 元/ 平米，工业140 元/平米。调查显示，尚城原本的项目名称为中天创业园，项目的投资商是北京盛荣房地产开发有限公司，当年，为了拿到这块科研用地，北京盛荣房地产开发有限公司特意成立了一家科研企业即北京中天华瑞科技发展有限公司，而项目名称定为颇有科技含量的中天创业园，在推广的时候就摇身变为尚城，与其他楼盘一样面向普通老百姓销售。

1.2.3“厂房改住”。一些地方将工业厂房用地改建为住宅销售。这种违规现象严重扰乱着城市规划和房地产市场秩序，给承租、买受业主带来了安全、质量等诸多隐忧。据报道，2006 年12 月，香江公寓三期在开发区黄河路搭建售楼处对外销售期房，当时销售楼盘打的是开发区**地产企业诚信置业招牌，谁知较终签订协议的却是烟台开发区菁华工贸有限公司。按照协议，2007 年9 月30 日业主便可以入住，但是直到2008 年5 月份才正式交房。在正式签定住房合同时，购房合同的条款中却出现了“工业用地”字样。当时许多业主对开发商隐瞒用地性质的做法表示不满，纷纷提出异议，但大多数业主不了解工业用地和住宅用地的区别，没有放弃购买。居民搬进新居后，水费、电费均按照工业用电、用水价格征收，而且收取额度很不统一。较让业主们头疼的是，购房入住一年多，开发商也没有给住户们统一办理房产证。

1.2.4“教用改住宅”。以公共教育的名义征地，然后通过一系列手段建成住宅公开销售。如燕山大学以20 倍利润卖教育征地引发村民上访。高校扩招高潮中，燕山大学西扩，征用3700亩土地，其中大部分是当地农民的集体用地，有的村庄90%土地被征用。燕山大学出让土地473 亩，共得出让金6 亿元。1.2.5“农用改住宅”。叫停“”后，开发商以“农业观光项目”、“农业园”、“生态园”、“种植园”、“阳光科技大棚”及“耕地房”等农业项目的名义开发销售住宅的现象大量涌现。如几年前，北京市提出兴建现代都市农业的构想，于是一些地方开始打造集游览、休闲、高产于一体的高科技农业生态园。一栋栋房屋在农地上拔地而起，然后再被开发商以对外出租的形式租赁给当地村民以外的人，通常一租就是几十年，这样的房子就称之为“农业生态别墅”。
1.3 对房屋改变用途的看法
对于房屋改变用途的看法不外乎三种，即支持、有条件支持、反对。三种看法都有着各自的道理。支持者认为“住宅改商用”或者是“商用改住宅”都是满足业主所需，既能增加业主收入,又能缓解就业难或是住房难，何乐而不为呢；有条件支持者认为“住宅改商用”只要不影响别人，不违反房屋用途管理规范就不用干涉；反对者认为“住宅改商用”不合适。住宅就是按居住设计和建设的,变成商用涉及到安全性是否有保证，而且，在居民区的商用可能导致扰民问题的发生?对这一问题如何认识,看来还是值得研究和分析的?